Gastos de hipoteca: qué puedes reclamar exactamente y cuánto te debe el banco
Notaría, registro, gestoría, tasación y comisión de apertura: qué gastos de tu hipoteca puedes reclamar al banco, cuánto se recupera de media y qué plazos tienes.
Si firmaste tu hipoteca antes de junio de 2019, es casi seguro que el banco te obligó a pagar unos gastos de formalización que, según el Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la UE, le correspondían total o parcialmente a él. La buena noticia: esos importes se pueden reclamar y se devuelven con intereses. En esta guía te contamos exactamente qué conceptos entran, cuánto se recupera de media y cómo funciona el proceso.
¿Qué gastos de la hipoteca son reclamables?
La jurisprudencia ha ido concretando el reparto de cada gasto. Este es el criterio consolidado para hipotecas firmadas antes de la Ley 5/2019 (16 de junio de 2019):
- Registro de la Propiedad: lo recuperas al 100%. La inscripción beneficia solo al banco.
- Gestoría: lo recuperas al 100%, según doctrina del TJUE asumida por el Supremo.
- Tasación: lo recuperas al 100% (criterio fijado por el Tribunal Supremo en 2021).
- Notaría: se devuelve el 50% de los aranceles notariales.
- Comisión de apertura: reclamable si el banco no justificó servicios reales que la respalden; se analiza caso a caso.
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) anterior a noviembre de 2018 es la excepción: el Supremo estableció que correspondía al prestatario, así que en general no se recupera.
¿Cuánto dinero se recupera de media?
Depende del importe de la hipoteca y de la provincia (los aranceles varían), pero en una hipoteca media española los gastos reclamables rondan los 1.500€ a 3.000€, a los que se suman los intereses legales desde la fecha en que pagaste — que tras 10 o 15 años pueden aumentar la cifra de forma muy notable. Si además tu hipoteca tiene cláusula suelo o está referenciada al IRPH, la cantidad puede multiplicarse: en casos combinados se alcanzan los 9.000€ o más. Puedes hacerte una idea con nuestra calculadora de gastos hipotecarios.
¿Puedo reclamar si ya cancelé la hipoteca?
Sí. Que la hipoteca esté amortizada o cancelada no extingue tu derecho: lo que se reclama son los gastos que pagaste al firmarla. Tampoco importa que el banco haya desaparecido o se haya fusionado — la reclamación se dirige a la entidad sucesora (CaixaBank respondió por Bankia, BBVA por Catalunya Caixa, etc.).
¿Hay plazo? La prescripción, explicada sin jerga
Es el punto que más dudas genera. La acción para declarar nula la cláusula de gastos no prescribe nunca; lo que puede prescribir es la acción para recuperar el dinero (5 años). La clave está en desde cuándo se cuentan esos 5 años, y el TJUE ha resuelto que el plazo no puede empezar a correr mientras el consumidor no pudiera conocer que la cláusula era abusiva. En la práctica, la inmensa mayoría de hipotecas firmadas antes de 2019 siguen estando a tiempo. Eso sí: cuanto antes se reclame, menos discusión habrá.
Cómo se reclama, paso a paso
- 1. Revisión de la escritura (gratis). Se identifica la cláusula de gastos y qué conceptos pagaste: notaría, registro, gestoría, tasación, comisión de apertura.
- 2. Reclamación extrajudicial al banco. El banco tiene un servicio de atención al cliente obligado a responder. Algunos devuelven en esta fase; muchos no.
- 3. Demanda judicial si hace falta. Más del 90% de las sentencias sobre gastos hipotecarios son favorables al consumidor, y las costas suele pagarlas el banco al perder.
Solo necesitas la escritura de la hipoteca y las facturas de los gastos. Si no las conservas, se piden al banco o a la notaría con tu autorización — no es motivo para no reclamar.
¿Reclamar afecta a mi relación con el banco o a mi historial?
No. Reclamar gastos hipotecarios es ejercer un derecho reconocido por los tribunales. No genera anotaciones en ficheros de morosos, no afecta a tu scoring bancario y el banco no puede penalizarte por ello. En Reclama y Respira estudiamos tu escritura gratis y solo cobramos si recuperas: sin éxito, sin pago.